Un propriétaire qui loue un bien peut maintenant réduire ses impôts tout en limitant les pertes d’énergie. Comment ? Grâce à la déduction du déficit foncier. Mais qu’est-ce que le déficit foncier ? Comment le calculer ? Quels sont ses avantages fiscaux ? Etsa Patrimoine vous explique tout.
Le principe du déficit foncier
Un bien loué vide peut entraîner plus de charges que de revenus. Cette différence, défavorable au propriétaire, s’appelle le déficit foncier. Plusieurs dépenses entrent dans ce calcul : gestion, charges locatives, assurances, intérêts d’emprunt et surtout travaux d’amélioration.
Les travaux réalisés génèrent un déficit qui s’impute d’abord sur les revenus fonciers, sans plafond. En France, ces revenus subissent une forte imposition. Leur taux atteint jusqu’à 45 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux en plus. Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal est fort. Si le déficit dépasse les revenus fonciers, une déduction jusqu’à 10 700 € sur le revenu global est possible. Le report du solde s’étale sur dix ans. Les travaux peuvent être effectués par vous ou par des professionnels, garantissant une meilleure valorisation du bien.
Pour bénéficier de cet avantage, la location nue est obligatoire. Les dépenses doivent être réglées dans l’année et la mise en location maintenue trois ans après l’imputation du déficit. Le régime réel est requis pour déduire précisément les charges, déclarées dans la section des revenus fonciers.
Le déficit foncier avec une SCPI
Comment bénéficier des avantages du déficit foncier sans gérer soi-même les travaux ? Cette forme d’investissement immobilier est possible avec une SCPI spécialisée. Sous certaines conditions fiscales, cette option permet d’accéder au dispositif sans contrainte de gestion.
Dans ce cadre, la SCPI se charge des travaux nécessaires. Les associés, quant à eux, n’ont qu’à déduire ces dépenses de leurs revenus fonciers. Ce mécanisme simplifie l’investissement et permet d’optimiser la fiscalité sans engagement direct dans la rénovation.
Besoin d'un conseil ? Besoin d'une expertise ?
Explorez de nouvelles perspectives avec les conseils éclairés de nos experts chevronnés. Pour des solutions sur mesure et un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à nous contacter dès aujourd’hui. Votre réussite commence ici, avec notre équipe dévouée à répondre à vos besoins spécifiques.
Quel plafond pour un déficit foncier ?
La loi autorise une déduction allant jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur les revenus. Pour un bien soumis à l’amortissement Périssol, cette limite atteint 15 300 €. Depuis 2022, le plafond monte à 21 400 € si les charges concernent des travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025.
Si le déficit dépasse ces seuils, l’excédent peut être reporté. Il reste déductible des revenus fonciers pendant dix ans et du revenu global durant six ans. Cette flexibilité permet d’optimiser la fiscalité sur plusieurs années.
Le calcul du déficit foncier
Avant tout, le calcul du déficit foncier doit intégrer les intérêts d’emprunt. Ceux-ci ne sont déductibles que des revenus fonciers, pas du revenu global. La première étape consiste donc à les soustraire des loyers perçus.
Si un déficit subsiste, notamment en raison des travaux, il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ensuite, les autres charges sont déduites. Le déficit final peut alors être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €.
Un avantage supplémentaire : ce dispositif peut se cumuler avec d’autres mécanismes de défiscalisation. Il échappe même au plafonnement des réductions d’impôt sur le revenu, fixé à 10 000 €.
Nous vous aidons à gérer votre déficit foncier. Etsa Patrimoine, cabinet de conseil expert en gestion de patrimoine, a pour mission de vous aider à administrer votre patrimoine financier et immobilier. Dans ce cadre, nos spécialistes sont à vos côtés pour vous accompagner dans vos démarches d’investissement locatif, telles que calcul et report d’un déficit foncier, dans un souci d’optimisation fiscale. L’expertise et l’expérience de nos conseillers sont à votre service dans la mise en place de la meilleure stratégie de gestion de votre bien immobilier.
Jonathan ROSEN
Fondateur Etsa Patrimoine
Conseil en Gestion Privée
Contactez un expert pour vos investissements et placements
Besoin de conseils avisés ?
Échangez avec nos experts pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation.
