Introduction

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont longtemps été plébiscitées pour leur capacité à offrir un rendement attractif, une diversification immobilière et une gestion déléguée. En 2024, malgré un contexte économique marqué par la hausse des taux d’intérêt et les tensions sur le marché immobilier, elles ont su maintenir une certaine résilience. Cependant, avec les évolutions récentes du marché immobilier, la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles régulations fiscales, la question se pose : les SCPI restent-elles un placement pertinent en 2025 ?

Dans cet article, nous allons analyser en profondeur les performances passées des SCPI, les tendances du marché pour 2025, les opportunités d’investissement, ainsi que les risques à anticiper. Vous découvrirez également quelles SCPI privilégier selon votre profil et vos objectifs patrimoniaux.

Le marché des SCPI en 2025 : entre opportunités et incertitudes

L’année 2024 a été marquée par des évolutions majeures sur le marché des SCPI, influencées par la remontée des taux d’intérêt, des ajustements de valorisation et une conjoncture économique en mutation. En 2025, les investisseurs doivent composer avec ces nouveaux paramètres pour évaluer la pertinence d’un investissement en SCPI.

Un contexte économique en mutation : inflation, taux et régulations

Après une période de taux d’intérêt historiquement bas, la remontée amorcée en 2023 et poursuivie en 2024 a impacté le financement de l’immobilier et la valorisation des actifs. 

Performances des SCPI en 2024 : bilan et enseignements

L’année 2024 a été marquée par un ralentissement du marché des SCPI, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, la baisse de la collecte et des ajustements de valorisation. Malgré ces turbulences, les SCPI ont fait preuve de résilience, maintenant des rendements compétitifs et s’adaptant aux nouvelles dynamiques immobilières.

Avec la remontée des taux, les obligations sont redevenues attractives, détournant une partie des investisseurs des SCPI. De plus, la prudence face aux corrections immobilières a freiné la collecte. Toutefois, les SCPI offrant une stratégie défensive (santé, logistique, résidentiel) ont continué à capter l’attention des épargnants.

Malgré un contexte difficile, le taux de distribution moyen frôle les 5 %, confirmant l’attrait des SCPI. Cependant, les SCPI de bureaux ont souffert, impactées par la montée du télétravail et la baisse de la demande locative, tandis que les SCPI logistiques et de santé ont bien résisté grâce à des baux sécurisés et une demande soutenue.

Certaines SCPI, notamment celles exposées aux bureaux, ont dû revaloriser leurs parts à la baisse pour s’ajuster à la réalité du marché. Si cela a pu inquiéter certains investisseurs, cela représente aussi une opportunité d’achat à prix attractif, avec un potentiel de revalorisation à moyen terme.

Face aux défis, les SCPI ont su se réinventer en misant sur des actifs d’avenir (santé, résidences étudiantes, logistique). Ces ajustements montrent que, malgré un cycle immobilier plus complexe, les SCPI restent un placement solide pour les investisseurs à long terme, à condition de bien choisir les secteurs et les stratégies adaptées.

Projections pour 2025 : quelles tendances attendre ?

En 2025, plusieurs tendances pourraient façonner le marché des SCPI :

• Un réajustement des prix des parts, avec des opportunités d’achat à des niveaux plus attractifs.
• Une stabilisation des taux d’intérêt, qui pourrait redonner un élan à la collecte et à la valorisation des SCPI.
• Un recentrage sur les SCPI thématiques (santé, logistique, résidences seniors, énergies renouvelables), offrant des perspectives de croissance à long terme.

Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?

Face aux évolutions du marché, les SCPI conservent de nombreux atouts pour les investisseurs en quête de rendement et de diversification. Malgré une conjoncture économique fluctuante, elles offrent des opportunités intéressantes, notamment en comparaison avec d’autres classes d’actifs. Mais quels sont les véritables avantages d’un investissement en SCPI en 2025 ?

Un rendement toujours attractif face aux alternatives (livrets, obligations, actions)

En 2024, les SCPI ont affiché des taux de distribution moyens supérieurs à 5 %, ce qui reste compétitif face aux placements plus classiques :

• Les livrets réglementés (Livret A, LDDS), dont le taux a baissé à 2,4%, peinent à rivaliser avec les rendements des SCPI.
• Les obligations d’État et d’entreprises offrent des rendements intéressants, mais nécessitent une expertise financière plus pointue et présentent des risques liés aux fluctuations des taux.
• Les actions boursières, bien que potentiellement plus rémunératrices sur le long terme, restent volatiles, notamment dû au contexte géopolitique et nécessitent une gestion active.

Ainsi, pour les investisseurs souhaitant une alternative performante et moins exposée aux fluctuations de marché, les SCPI continuent de représenter une option attractive.

La diversification sectorielle et géographique des SCPI

Un des grands atouts des SCPI réside dans leur capacité à diversifier le patrimoine des investisseurs. Contrairement à l’immobilier en direct, souvent concentré sur un seul bien, une SCPI investit dans plusieurs secteurs et zones géographiques, limitant ainsi les risques.

En 2025, plusieurs catégories de SCPI se démarquent :

• SCPI de bureaux : malgré les incertitudes liées au télétravail, certaines SCPI ont su s’adapter en privilégiant des immeubles bien situés et adaptés aux nouvelles attentes des entreprises.
• SCPI de logistique et d’entrepôts : boostées par le e-commerce et la transformation numérique, elles affichent de solides performances.
• SCPI de santé et d’éducation : investies dans les cliniques, EHPAD, crèches et écoles privées, elles bénéficient d’une demande structurelle croissante.

Les risques et limites des SCPI en 2025

Si les SCPI conservent de nombreux atouts, elles ne sont pas exemptes de risques. En 2025, plusieurs facteurs peuvent impacter leur rentabilité et leur liquidité, nécessitant une analyse rigoureuse avant d’investir.

La liquidité des SCPI : un frein pour certains investisseurs ?

Contrairement aux actions ou aux obligations, les SCPI sont un investissement immobilier, donc par nature moins liquide. Cela signifie que :

• La revente des parts peut être plus longue, notamment sur les SCPI à capital fixe, où il faut trouver un acheteur.
• En période de tension économique, la demande peut baisser, ralentissant les transactions et impactant les prix de revente.
• Les SCPI à capital variable offrent plus de flexibilité, mais en cas de forte demande de retraits, le gestionnaire peut bloquer temporairement les sorties pour éviter un déséquilibre financier.

Ce manque de liquidité en fait un placement de moyen à long terme (au moins 8 à 10 ans) et nécessite une bonne gestion de sa trésorerie avant d’investir.

Impact des nouvelles régulations fiscales et immobilières

Le cadre réglementaire évolue régulièrement, et 2025 ne fera pas exception. Plusieurs mesures pourraient affecter la rentabilité des SCPI :

• Évolution de la fiscalité des revenus fonciers : les SCPI étant soumises à l’impôt sur le revenu, une éventuelle hausse des prélèvements pourrait réduire l’attractivité du rendement net pour les investisseurs fortement imposés. Heureusement certains montages permettent d’optimiser grandement la note fiscale.
• Réforme de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : certaines SCPI sont intégrées dans l’assiette taxable, augmentant potentiellement le coût fiscal pour les gros patrimoines. Les SCPI restent bel et bien de l’immobilier.
• Régulations sur les passoires énergétiques : la transition énergétique impose des rénovations coûteuses sur certains actifs, impactant la rentabilité des SCPI possédant des immeubles anciens ou mal classés énergétiquement.

Ces éléments soulignent l’importance de choisir des SCPI bien gérées, avec une politique proactive en matière de fiscalité et de rénovation énergétique.

Risques de correction des prix et de baisse du rendement

Bien que les SCPI aient montré une forte résilience, le marché immobilier reste soumis aux cycles économiques. En 2025, plusieurs éléments pourraient peser sur leur performance :

• Une éventuelle poursuite de la baisse des prix immobiliers, notamment sur les segments en difficulté comme les bureaux classiques, impactant la valorisation des parts.
• Un ralentissement du marché locatif, avec des entreprises cherchant à réduire leurs coûts immobiliers, pouvant entraîner une hausse de la vacance et une baisse des loyers.
• Une baisse des rendements si les SCPI peinent à répercuter l’inflation sur les loyers, notamment dans certains secteurs où les baux sont réglementés.

Toutefois, certaines SCPI axées sur des marchés porteurs (santé, logistique, résidentiel) devraient mieux résister aux aléas économiques. 

Quelles SCPI privilégier en 2025 ?

Toutes les SCPI ne se valent pas et, dans un contexte économique en mutation, il est essentiel de bien sélectionner celles qui offrent les meilleures perspectives de rendement et de stabilité. En 2025, certaines catégories de SCPI se démarquent, que ce soit par leur performance, leur résilience face aux crises ou leur positionnement sur des secteurs porteurs.

Classement des SCPI les plus performantes

L’année 2024 a permis d’identifier les SCPI les plus robustes, qui ont su maintenir des rendements attractifs et une bonne gestion des risques. Parmi les meilleures performances :

• SCPI Comète (10,62 % de rendement) – Diversifiée à l’international, elle profite d’opportunités en Europe et au-delà.
• SCPI Transitions Europe (8,25 % de rendement) – Axée sur les nouvelles tendances immobilières et la transition énergétique.
• SCPI Corum Origin (6,05 % de rendement) – Une SCPI européenne diversifiée avec une stratégie opportuniste.
• SCPI Remake (7,50 % de rendement) – Spécialisée sur l’immobilier dynamique européen.
• SCPI Iroko Zen (7,32 % de rendement) – SCPI sans frais d’entrée, axée sur des actifs diversifiés et responsables.

Ces performances montrent qu’un bon choix de SCPI peut offrir un rendement nettement supérieur aux autres placements traditionnels. Cependant, il est crucial d’analyser chaque SCPI en fonction de son secteur d’activité, de sa stratégie et de son exposition géographique.

SCPI sectorielles vs SCPI diversifiées : quel choix stratégique ?

En 2025, les SCPI peuvent être classées en deux grandes catégories :

1. SCPI sectorielles:

1. • SCPI de santé (EHPAD, cliniques, laboratoires) : très résilientes, avec une demande croissante liée au vieillissement de la population.
   • SCPI logistiques (entrepôts, e-commerce) : bénéficient de la transformation numérique et de la montée en puissance du commerce en ligne.
   • SCPI résidentielles et coliving : répondent aux nouveaux besoins de logement en centre-ville et à la montée du télétravail.
   • SCPI sur les énergies renouvelables : investissent dans des infrastructures vertes et bénéficient des politiques de transition énergétique.

2. SCPI diversifiées:

1. • Investissent dans plusieurs secteurs (bureaux, commerces, logistique, santé) pour répartir les risques et s’adapter aux évolutions du marché.
   • Sont souvent plus stables en période de crise, car elles ne dépendent pas d’un seul secteur économique.

Investir en SCPI en direct ou via une assurance-vie ?

Deux modes d’investissement en SCPI sont possibles :

1. En direct:

1. • Permet d’acheter des parts librement et de percevoir les loyers directement.
   • Fiscalité lourde (imposition des revenus fonciers à l’IR et aux prélèvements sociaux). Des pistes d’optimisation existent via notamment une détention via personne morale. Nous contacter pour plus d’informations.
   • Convient aux investisseurs souhaitant un complément de revenu immédiat.

2. Via une assurance-vie:

1. • Permet d’intégrer les SCPI dans un contrat d’assurance-vie, avec une fiscalité avantageuse (imposition réduite après 8 ans).
   • Offre une plus grande souplesse et une transmission facilitée du patrimoine.
   • Permet une liquidité nettement supérieure puisque cette dernière est prise en charge par la Compagnie d’assurance.
   • Attention à l’accumulation des frais entre les frais de la SCPI et du contrat d’assurance-vie.
   • Idéal pour ceux souhaitant capitaliser sur le long terme tout en optimisant leur fiscalité.

Conclusion : Les SCPI restent-elles une option pertinente en 2025 ?

Après une année 2024 marquée par des ajustements, des défis et des opportunités, les SCPI conservent-elles leur attractivité pour les investisseurs en 2025 ? 

Les atouts des SCPI en 2025 : un rendement toujours compétitif

Malgré les turbulences du marché, les SCPI continuent d’offrir des rendements attractifs, autour des 5 % en moyenne. Dans un contexte où les placements traditionnels (livrets, assurance-vie en euros, obligations) peinent à générer du rendement, les SCPI restent un excellent compromis entre performance et stabilité.

• Une alternative performante face aux taux bas des livrets réglementés.
• Une diversification efficace du patrimoine, réduisant les risques par rapport à l’immobilier en direct.
• Une accessibilité accrue grâce à des SCPI sans frais d’entrée et des solutions d’investissement adaptées à différents profils (assurance-vie, démembrement, crédit).

Les limites et points de vigilance pour les investisseurs

Si les SCPI restent intéressantes, elles ne sont pas exemptes de risques, notamment en période de mutation économique. En 2025, les principaux points de vigilance seront :

• La liquidité des parts, qui peut être plus limitée en cas de revente rapide.
• L’impact fiscal, notamment pour les investisseurs fortement imposés, nécessitant des stratégies d’optimisation (assurance-vie, démembrement, détention via holding).
• Les fluctuations du marché immobilier, qui peuvent affecter la valorisation des parts, en particulier dans certains segments comme l’immobilier de bureaux.

À qui s’adresse l’investissement en SCPI en 2025 ?

Les SCPI restent une option pertinente pour les investisseurs recherchant un placement de moyen/long terme avec un revenu passif stable. Elles conviennent particulièrement :

• Aux investisseurs souhaitant préparer leur retraite, en générant des revenus complémentaires et/ou se constituer un patrimoine dans le temps via l’effet de levier du crédit.
• Aux cadres et chefs d’entreprise voulant diversifier leur patrimoine, sans gestion active.
• Aux investisseurs désireux de se générer des revenus complémentaires.
• Aux contribuables fortement imposés, qui peuvent optimiser leur fiscalité avec l’assurance-vie ou le démembrement de propriété ou encore une détention via personne morale.